Czy dyplom w antyramie wiszący w lobby biurowca realnie wpływa na jego wycenę? Jeśli traktujemy certyfikację jako element PR – to nieznacznie. Jeśli jednak spojrzymy na certyfikaty BREEAM i LEED przez pryzmat kosztu pieniądza i płynności aktywa, sprawa wygląda inaczej.

Fundusze inwestycyjne coraz częściej mają wpisane w statuty zakaz kupowania nieruchomości poniżej określonego standardu ekologicznego (np. BREEAM Excellent). Certyfikat stał się przepustką do sprzedaży budynku z odpowiednią premią (tzw. green premium). Gra toczy się więc o punkty. Pytanie brzmi: jak zdobyć je najtaniej?

Wielu deweloperów instynktownie szuka punktów w technologii: lepsze szkło, wydajniejszy system HVAC, zaawansowany BMS. To działa, ale kosztuje krocie. Tymczasem w tabelach punktacyjnych ukryty jest potencjał, który ma znacznie wyższy wskaźnik ROI: bioróżnorodność.

Arbitraż punktowy: Technologia vs Natura

Zdobycie jednego punktu w certyfikacji poprzez ulepszenie instalacji sanitarnej czy energetycznej wiąże się z gigantycznymi nakładami inwestycyjnymi (CAPEX). Często oznacza to zakup droższych urządzeń, które potem będą generować koszty serwisowe.

Tymczasem punkty w kategoriach takich jak Land Use and Ecology (BREEAM) czy Sustainable Sites (LEED) są relatywnie „tanie”. Wymagają one nie tyle drogich materiałów, co wiedzy i zmiany projektu zagospodarowania terenu.

Zastąpienie trawnika łąką kwietną kosztuje tyle samo lub mniej (biorąc pod uwagę utrzymanie), a w ocenie asesora przesuwa projekt z kategorii „niska wartość ekologiczna” do „wspieranie lokalnej bioróżnorodności”. To czysty zysk punktowy przy zerowym lub ujemnym koszcie krańcowym.

BREEAM: Liczy się zmiana na plus

W systemie BREEAM kluczowe jest pojęcie „wzrostu wartości ekologicznej terenu”. Jeśli budujemy na działce, która była ugorem lub trawnikiem, i zamienimy ją w betonową pustynię z kilkoma tujami, tracimy punkty.

Jeśli jednak w projekcie pojawi się punktacja BREEAM zieleń oparta na gatunkach rodzimych, sytuacja się odwraca. Asesor, wspierany przez raport ekologa, ocenia, czy stworzyliśmy nowe siedliska.

Beewild projektuje to systemowo. Wprowadzenie mikrolasu, strefy z martwym drewnem dla owadów czy łąki kwietnej to dla systemu certyfikacji twardy dowód na to, że inwestycja ma pozytywny wpływ na otoczenie. Co ważne, BREEAM w nowych wersjach (v6 i v7) bardzo mocno premiuje rozwiązania, które są trwale odporne na zmiany klimatu – a więc takie, które nie wymagają ciągłego podlewania.

LEED: Woda i wyspa ciepła

Amerykański system LEED kładzie ogromny nacisk na gospodarkę wodną i efekt miejskiej wyspy ciepła. Tutaj certyfikat LEED bioróżnorodność łączy z retencją.

Betonowa kostka i asfalt to punkty ujemne (grzeją się, nie chłoną wody). Z kolei powierzchnie biologicznie czynne, które nie wymagają stałego nawadniania wodą pitną (czyli np. ogrody kserotermiczne zamiast trawników), są punktowane podwójnie.

Po pierwsze, za redukcję zużycia wody na zewnątrz (Water Efficiency). Po drugie, za zarządzanie wodą opadową (Rainwater Management). Po trzecie, za walkę z wyspą ciepła (Heat Island Reduction). Jedna inwestycja w odpowiednio dobraną roślinność realizuje cele w trzech kategoriach. Żaden system klimatyzacji tego nie potrafi.

Green Premium w czynszu

Inwestorzy patrzą na cykl życia budynku. Zieleń certyfikowana (czyli taka, która realnie działa, a nie tylko wygląda) to dla nich sygnał niższych kosztów operacyjnych w przyszłości.

Mniej wody do podlewania, mniejsze ryzyko zalania garażu (dzięki retencji), niższe koszty chłodzenia parteru (dzięki cieniowaniu przez drzewa). Dla najemcy oznacza to niższą opłatę eksploatacyjną (service charge). A niższy service charge to przestrzeń na wyższy czynsz bazowy dla właściciela.

Do tego dochodzi aspekt HR-owy. Międzynarodowe korporacje, szukając biura, mają swoje wytyczne well-beingowe. Certyfikat potwierdzający wysoką jakość ekologiczną terenu wokół budynku jest dla nich gwarancją, że ich pracownicy nie będą patrzeć na betonową studnię, ale na funkcjonalny ekosystem.

Inwestuj w biologię, nie w gadżety

W wyścigu o platynowy certyfikat łatwo wpaść w pułapkę drogich gadżetów. Montujemy ładowarki do aut, z których nikt nie korzysta, albo skomplikowane żaluzje fasadowe.

Tymczasem najprostszą drogą do podniesienia wartości nieruchomości jest wykorzystanie terenu, który i tak posiadamy. Grunt wokół budynku może być pasywnym trawnikiem (koszt) albo aktywnym elementem ekosystemu (zysk punktowy i wizerunkowy). Wystarczy na etapie koncepcji zaprosić do stołu nie tylko architekta bryły, ale i ekspertów od nature-based solutions. To inwestycja, która rośnie dosłownie – z każdym rokiem.